市街地再開発の社会経済的評価手法に関する研究

経済学的視点から都市を見たとき、都市は集積の効果の集合体として成り立ってい

ると捉えることができる。この集積の効果、すなわち外部経済効果の存在によって、

事業主体の利益となる私的経済効果と、都市全体にもたらされる社会的経済効果に乖

離が生じる。そのため、デベロッパーにとって魅力の少ない事業であっても、社会全

体からは極めて望ましい事業であるケースも存在すると考えられる。また、公共投資

の観点からは、社会的経済効果と私的経済効果の差より少ない投資で当該事業を実現

することができ、なおかつ、投資の機会費用の観点からも望ましいものであるなら、

当該事業は社会的に推進されるべきものであると言うことができる。よって、本研究

では、市街地再開発事業が都市に与えた社会的経済効果を明らかにする手法を確立し、

適切に公共投資が行われたか否かを判断する基準を与えることを目的とする。

行政が行う各種対策の社会経済への影響は、市場を経由して�当該自立経済圏に及

ぶ影響、�対策対象である小地域に対する影響、および�個別経済主体が受ける非市

場的な直接の影響に分類することができると考えられる。本研究においては、上述の

�を主に対象とする。手法としては、イギリスの都市開発公社（UDC）によって、リ

ーズ、ブリストル、セントラル・マンチェスターの再開発が行われた際に、環境交通

地域省が試みた評価（民間投資誘発率、雇用創出、雇用創出効果の帰着、スピルオー

バー効果等が評価項目として用いられた）を基に、事例研究を進めながら、評価手法

の精度を高めていくこととする。都市をシステムとして捉えた、総合的な社会経済的

評価手法を確立することを最終的な目標とする。

A Study of the Socio-Economical Valuation Method

of Urban Redevelopment

When we observe cities from the view-point of Economics, we know any cities

consist of an aggregation of agglomeration economics. Due to the existence of these agglomeration

economics, that is to say externalities, differences emerge between private economic effects (i.e.

the project organization's profit) and social economic effects which are brought forth in the whole

city. So we can imagine a case where even though an urban redevelopment project is not attractive

for a developer, it could be an enough attractive project from the view-point of society welfare.

From the view-point of public investment, we can say the project should be realized if the public

investment is less than the margin of social economic effect and private economic effect, and the

project is enough desirable from the view-point of opportunity cost of investment. So in this

research, I want to establish the method of explaining the social economic effect derived from urban

redevelopment, and the standard to judge the investment is justifiable or not.

We can classify the effects of urban redevelopment on social -economics into three

types. The first is the effect on independent economic regions via the market. The second is the

effect on project area via the market. And the third is the direct effect on each individual economic

entity via non-market forces. In this research, I want to focus mainly on the first category.

I want to advance my research based on the valuation methods (private investment rate,

vacancy chain, and employment creation) which were used by the Department of Environment,

Transport, and the Regions to evaluate the urban redevelopment projects in the British cities of

Leeds, Bristol, and Central Manchester. I will also attempt to raise the accuracy of these methods.

The final target is to establish a synthetic socio-economical valuation method, considering a city as

a system.